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锦宏骏苑策划案（1）
作者：佚名 时间：2003-7-15 字体：[大] [中] [小]
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一、 项目基本情况
本项目位于龙江路，毗邻雅典国际社区，新锦江花园等，是小高层电梯公寓。项目总占地40999.68 M2，总建筑面积14038M2 ，容积率3.04，绿化率54.4﹪，总户数为905户，停车位632辆（其中地下422辆，地上210辆）
二、区域概况
本案地处市中心地段，是旧城改造的重点区域和未来的发展热点，周边配套设施齐全、生活方便、交通便捷、道路四通八达。
A、 周边住宅小区分布情况：
雅典国际社区、新锦江花园、鸿禧花园、莱茵河畔、万高都市欣城
B、 项目档次：
中高档为主，少量高档
C、 周边配套情况：
1、 教育系统完善：
名校众多：龙江路小学、四川音乐学院、成都市第七中学、成都幼儿师范学校等等分布四周
2、 医务安全保障：市第七医院、华西附院
3、 购物商场：红旗直销商场、伊藤洋华堂
4、 健身休闲：省体育馆
5、 交通便利：多路公交车直达：6路、76路、11路、32路、302路等
三、周边项目情况概述
1、雅典国际社区
开发商：成都倍特新时代置业有限公司
建筑面积：130000平方米
栋数：5栋
结构：框架剪力墙
层数：26层
均价：4500
按揭：8成30年
公推：16.6%
面积区间：165.447—300左右
主力户型：165.447 169.436 176.308
装修情况：全装修（可选方案）
交房日期：2002/8—10
备注：一期C、 D 、E座已销售完毕，目前A、B 座预售，销售率约70%
2、锦江花园城
开发商：四川百事佳国际房地产开发有限公司
栋数：4栋
占地：38余亩
建筑面积：160267平方米
结构：框架剪力墙
层数：33层
均价：4000
按揭：8成30年
公推：18%
面积区间：117.59—364.99
主力户型： 125.62等
装修情况：全清水
交房日期：2002.4
备注：目前正销售一期，销售率约70%，二期两栋预计从今年年底开盘销售
3、鸿禧花园
栋数：5栋
结构：框架
层数：21层
均价：2580
按揭：8成30年
公推：12.6%
面积区间：88—219`
装修情况：全清水
交房日期：2002.3
备注：销售情况良好，目前所剩最小面积135M2
4、万高都市欣城
投资商：四川省万高集团股份有限公司
栋数：单栋“三段式”
结构：框架剪力墙
层数：28层
均价：3200
按揭：8成30年
公推：16%
面积区间：134—300左右
装修情况：全清水
交房日期：2002.3
备注：基本销售完毕，仅余少量
四、项目优劣势分析
1、 优势分析
A、 地段方便性
随着本市地产业的发展，特别是“西部大开发”的号角的吹响，房地产开发呈现出热火如荼的情形。“新成都、新形象”是本届政府的工作任务之一，大力整治和改造旧城，使城市中心地段的房地产开发又上一台阶，以前那种要方便无环境的开发思路也荡然无存，取而代之的是既有好的环境又能方便生活的良好社区。
本案的地段优势不言而喻，府南河边，与龙江路小学、四川音乐学院相邻，生活、学习和工作都是十分方便和舒心。
B、 发展的内城潜力无穷
本案的周边旧城，随着市政府旧城改造的更多深入，全新的社区环境和更加完善的社区配套正在形成，相信假以时日，一个优越的生活社区犹如府南河般会亮相登场。
C、整体规模独一无二
虽然本区域的楼盘众多，但开发多以高层电梯公寓为主，主体规模较大且占地面积较小，而本案的开发以小高层电梯公寓为主，占地面积宽、绿化率和总平布置较合理，在该区域应该是有相当竞争力的。
D、户型小巧而功能齐全
由于本案的开发主要以80㎡—130 ㎡为主，且在相对较小的户型内做到三室两厅双卫，而公摊有仅为13﹪，与本案的目标群体的购买心理相当，实用的户型、优惠的价格、良好的配套和优美的环境，将使本案在该区域拥有崭新的市场群体。
E、环境配套优势
由于本案是以小高层电梯公寓为主，绿化空间较大，环境配套与公共设施配套也较完善，是今后宣传的靓点和卖点，网球场、游泳池及水景绿化是本案高档次的重要标志。
2、劣势分析
A、位置不临河
由于本案所处地理环境、既不靠府南河边，又不与干道相邻，再则，与雅典国际社区、锦江花园城、南岸一家相伴，这几个楼盘的地理位置较为优越、社会的认同度较高，从这一方面看，本案的地理位置处于下风。
B、外围环境
本案是处于旧城中心，周边的旧城形象还不能及时改变，二者新旧对比的反差很大，对本案的存在着一定的负面影响。
C、楼间距较小
从总平上看，本案的楼距较小，视觉上感觉较密，如果不能在期房阶段尽快完成销售，那么，随着楼房的竣工，这种影响将更加明显和突出。
D、竞争楼盘较多
本案周边楼盘众多，加“雅典国际社区”、“新锦江花园”、“鸿禧花园”、“莱茵河畔”等，它们各有特点，各有各的客户群体，其中“雅典国际社区”因其形象好、定位高、宣传到位、开发较早，在该区域客户中拥有较佳的形象和较稳定的客户群体，目前属于一枝独秀，而其他几个楼盘的客户群体特征性多多少少与本案的客户群体相关，竞争应该是相当激烈的，故后期的宣传包装中，应把这几个楼盘作为对比，避其锋芒，击其软肋。
五、目标客户分析
为更好的为本案找准目标客户群体，分析其购买动机，针对性的开发出他们所需的住宅，特分析如下：
1、 改变居住环境的二次置业者
A、 区域内居住小区和单位职工宿舍区较多。有二次置业需求者较多。目的为改善居住环境，提高生活品质。
B、 某单位效益好但居住环境差。
C、 客户对本区域情况较熟悉。
2、单身族或年轻夫妇
A、以事业为重。
B、希望有个人空间
C、月收入在4000元左右者
3、都市白领族
A、30-40岁之间
B、事业上小有成就
C、白领层或小公司经营者
D、置业要求“个性化”及工作、生活的便利度
4、买给父母
5、用于投资者—意识到房地产的增值性